רכישת דירה היא אחד הצעדים המשמעותיים ביותר בחייו של אדם. כאשר מדובר ברכישה מקבלן, מתלווה לתהליך גם ממד של יצירתיות והגשמה עצמית. מדובר בהזדמנות ליצור מאפס את בית החלומות המותאם בדיוק לצרכים ולרצונות הייחודיים שלכם. יחד עם זאת, מדובר בהחלטה פיננסית מורכבת ובתהליך מאתגר, הדורש תשומת לב, מחקר והיערכות מתאימה.
המפתח להצלחה ברכישת דירה מקבלן טמון ביכולת לנהל מו"מ אפקטיבי שבסופו תזכו לתנאים המשתלמים ביותר עבור דירה שתהווה עבורכם נכס גם בהיבט הכלכלי וגם בפן הרגשי.
בין אם בחרתם בפרויקט מבוקש של חברת נדל״ן מוכרת כגון ענב נדל"ן בהובלת היזם אפי כץ, או בפרויקט של יזם אחר – חשוב להבין שתהליך מסודר ומחושב יגדיל משמעותית את הסיכוי להשיג עסקה מוצלחת שתשביע את רצונכם. מדובר לא רק במחיר, אלא בהבנה אמיתית של הרצונות והצרכים שלכם מהדירה ביחס ליכולות הכלכליות.
מה חשוב לשאול את עצמכם לפני שניגשים לשוחח עם הקבלן?
ראשית, טרם היציאה למשא ומתן מול הקבלן, הקדישו זמן למחשבה ולהגדרה של הצרכים, הרצונות והדרישות שלכם מהדירה העתידית. מהו מספר החדרים האידיאלי מבחינתכם? האם אתם זקוקים לחדרי רחצה רבים או שדי לכם באחד? מהו גודל המרפסת שאתם חולמים עליה?
חשבו גם על האלמנטים עליהם אתם לא מוכנים להתפשר בשום פנים, ועל אלו שפחות קריטיים לכם. למשל, אם המיקום קרוב לתחבורה ציבורית הוא קריטי מבחינתכם, שווה אולי לוותר על מ"ר בודדים בשטח הדירה למען מיקום מנצח. גבשו עמדה גם לגבי אופי הסביבה שבה תרצו לחיות – שכונה ירוקה ושקטה או דווקא אזור תוסס ומלא חיים. ככל שתבינו טוב יותר את הפרמטרים שחשובים לכם, כך יקל עליכם לנווט את המשא ומתן מול הקבלן.
הבנת המגבלות שלכם רק תעזור לכם להצליח
כמו כן, גבשו תמונה מלאה ככל הניתן של מצבכם הפיננסי ויכולת המימון שלכם לעסקה.
שאלו את עצמכם שאלות כגון: מהו הסכום המקסימלי שביכולתכם להקצות לרכישת הדירה? האם קיימת אפשרות לקבל סיוע מההורים? מהן האופציות העומדות בפניכם לקבלת משכנתא ובאילו תנאים?
חשוב גם להגדיר את מידת הנכונות שלכם לקחת סיכון פיננסי – האם אתם מוכנים "למתוח" מעט את יכולותיכם עבור דירה שעונה על מירב הציפיות או שאתם מעדיפים לוודא שהעסקה עומדת בקריטריונים של החזר חודשי שקבעתם מראש? ככל שתענו בצורה מדויקת יותר על שאלות אלו, כך תוכלו לגשת למו"מ מתוך עמדה מושכלת ומבוססת.
יש ללמוד על הקבלן והפרויקט עצמו
לאחר בחינה עצמית מעמיקה, הגיע הזמן ללמוד לעומק את "הצד השני" במשוואה – הקבלן והפרויקט הספציפי. אספו כמה שיותר מידע על המוניטין, הניסיון והחוסן הפיננסי של החברה. בדקו שלקבלן יש את כל הרישיונות, ההיתרים והביטוחים הנדרשים על פי חוק. קראו חוות דעת וביקורות של רוכשים קודמים בפרויקטים דומים של אותו קבלן. לדוגמה לחברת ענב נדל״ן יש רקורד מרשים בפרויקטים של פינוי בינוי ברחבי הארץ.
כמו כן, נתחו לעומק את מסמכי התוכניות והמפרטים הטכניים. האם סטנדרט הבנייה, טיב המערכות וחומרי הגמר עולים בקנה אחד עם הציפיות שלכם? בחנו בקפידה את חוזה הרכישה על כל סעיפיו, בדגש על אלו הנוגעים ללוחות זמנים, אבני דרך לתשלום, אחריות ובדיקות צפויות. אל תהססו לבקש הבהרות מהקבלן לגבי כל נקודה שאינה ברורה דיה, אפילו בטלפון לפני הפגישה עצמה וזאת על מנת להתכונן מראש.
כעת, חמושים בהבנה מעמיקה של צרכיכם ושל מאפייני העסקה, התחילו לגבש אסטרטגיית משא ומתן מנצחת אל מול הקבלן. נסחו מראש מהם הנושאים שבהם אין אתם מתכוונים להתפשר ומהם אלו שבהם תוכלו לגלות יתר גמישות. חפשו נקודות שבהן ניתן לייצר Win-Win לשני הצדדים.
במקרים רבים, רוכשי דירות בוחרים להיעזר בבעלי מקצוע כגון עורכי דין או יועצי משכנתאות, שיוכלו לתרום מהידע והניסיון שלהם כדי לקדם את האינטרסים שלהם בצורה מקצועית ומיטיבה.
יש גם לקחת בחשבון את הפוטנציאל הגלום בנכס
קחו בחשבון במשא ומתן גם את הפוטנציאל העתידי של הנכס. בדקו מהן תוכניות הפיתוח העירוניות לאזור בטווח הבינוני-ארוך, ועד כמה הן צפויות להשפיע לחיוב על ערך הדירה. שקלו להזמין שמאי מקרקעין שיעריך את השווי הצפוי של הנכס בעוד 10 או 20 שנה. זכרו, אתם לא רק רוכשים בית למגורים, אלא גם נכס להשקעה שאמור לשמור על ערכו ואף יוכל להניב תשואה בעתיד.
מילות סיכום
תרצו או לא תרצו, אם זה לא המקצוע שלכם ואתם לא רוכשים דירות באופן קבוע כחלק מהעבודה שלכם, בסופו של דבר, רכישת דירה מקבלן תהיה אחת ההחלטות הכלכליות והרגשיות המשמעותיות ביותר שתקבלו בחייכם.
כדי לקבל את ההחלטה הטובה והמשתלמת ביותר, השקיעו זמן ומשאבים בללמוד ולהתכונן לקראת המשא ומתן מול הקבלן.
הטיפים הבאים יסייעו לכם בדרך:
● נתחו ביסודיות את צרכי הדיור שלכם בהווה ובעתיד, תעדפו אותם והגדירו קווים אדומים. חשוב לדעת גם ״מה לא״, ולא רק ״מה כן״.
● למדו כל פרט אפשרי על הקבלן, החברה והפרויקט הספציפי בו אתם מתעניינים.
● היעזרו בשירותיהם של יועצים מקצועיים כמו עו"ד או יועץ נדל"ן שילוו אתכם בתהליך.
● בחנו את מצבכם הפיננסי ואת האופציות למימון הרכישה.
● במהלך המשא ומתן הפגינו אסרטיביות לצד גמישות במקומות הנכונים.
זכרו, הבית שתרכשו אמור לא רק לשרת אתכם מבחינת נוחות ואיכות חיים, אלא גם להוות עבורכם נכס בעל ערך לטווח ארוך. לכן, שילוב של הכנה מעמיקה, התמקדות בפרטים, חשיבה בריאה ובחירה מושכלת של קבלן ופרויקט, יובילו אתכם לרכישה מוצלחת שתזכה אתכם גם בבית חלומותיכם וגם בנכס מניב במידה ותחליטו להשכיר אותו בעתיד.
