מחירי הדיור מוסיפים לעלות, והפערים בין הביקוש להיצע רק הולכים ומתרחבים, מה שמביא לא מעט צעירים ומשקיעים לבחון חלופות לרכישת דירה יקרה ומסלולים מקוצרים לדיור בר השגה. על פניו, נראה כי קניית קרקע יכולה להוות אפיק השקעה מבטיח, בזכות מחירי קרקעות מוזלים במיוחד, אולם לצד הכדאיות המבטיחה, רכישה כזאת כוללת גם סיכונים לא מעטים שחשוב להכיר
אילן גרוס, מומחה נדל"ן ובעלים של משרד התיווך אגמ נכסים, מספק מידע חשוב על מאפייני הרכישה וההשקעה בקרקעות, ומסביר ממה צריך להיזהר.
ייעוד הקרקע
רכישת קרקע אינה דומה לרכישת דירה. בעוד שדירה מהווה נכס פיזי הניתן למימוש מידי, באמצעות שימוש אישי או השכרה והפקת תשואה מניבה, רכישת קרקע היא פעולה ראשונה בשרשרת פעולות שעשויה בסופו של דבר להניב תשואה, בהתאם לייעוד הקרקע.
ייעוד הקרקע המוצעת הוא הבסיס לסוג העסקה:
קרקע בייעוד למגורים היא קרקע אשר מוגדרת על ידי מנהל מקרקעי ישראל כקרקע לבנייה, וניתן לבנות עליה יחידות מגורים, בהתאם למעמדה בתב"ע העירונית ולקבלת היתרי בנייה מן הרשות. רכישה לצורך בנייה עצמית מחייבת רכישה של קרקע בייעוד מגורים, המוגדרת כקרקע צהובה המיועדת להקמת מבני מגורים בתב"ע העירונית.
עלותה של קרקע כזו תהיה עלות ריאלית בהתאם לשווי הקרקעות באזור ועל פי ביקוש, ורכישתה תהווה את יריית הפתיחה לתכנון, הגשת בקשות היתר ויישום הבנייה.
מדובר בתהליך ארוך הדורש השקעה מרובה, במקרים מסוימים הוא עשוי לספק את הנכס הסופי בעלות נמוכה יותר ביחס למחירו ברכישת נכס בנוי, ויתרונותיו של הליך כזה אינם בהכרח כלכליים, ומתאימים בעיקר לאנשים המעוניינים לתכנן ולהשקיע בבניה עצמית ובבית בתכנון אדריכלי מותאם אישית.
סוג נוסף של קרקעות לרכישה, אשר כוללות הבטחות לתשואה משמעותית ולרווח כלכלי הן הקרקעות החקלאיות. רכישת קרקע חקלאית תהיה זולה בצורה ניכרת ביחס לקרקע אשר ייעודה הוא לבנייה, ומטרת הרכישה היא שינוי עתידי של ייעוד הקרקע אשר יעלה בצורה ניכרת את שוויה הריאלי. לאחר תהליך ההפשרה ניתן יהיה למכור את הקרקע בתשואה גבוהה, או לקדם בנייה עליה בהתאם לתכניות המתאם ולזכות בנכס במחיר כולל מוזל.
קרקע חקלאית כן או לא? וממה להיזהר?
מה שהופך את רכישתה של קרקע חקלאית הוא הפשרה ושינוי ייעוד שלה, בעוד שהותרתה בייעוד הקיים יהפוך את הרכישה להשקעה מפסידה.
על מנת לצמצם את הסיכון ולהפוך את ההשקעה בקרקע להשקעה מושכלת יש לתת את הדעת על מספר גורמים משפיעים:
- רכישת קרקע מבעלות פרטית בלבד ותוך העברת בעלות על שם הרוכש בטאבו עם השלמת הרכישה.
- ביצוע בדיקת רישומים ובעלות בטרם רכישה, לווידוא בעלות ורישום נקי ממגבלות, שעבודים והערות אזהרה.
- רכישת קרקע באזורי ביקוש, הכוללים תשתיות נגישות, מוקדי תעסוקה, בערים וביישובים במעמד סוציואקונומי גבוה מן הממוצע.
- בחינת מעמד הקרקע אל מול הרשות המקומית ורכישת קרקע צהובה הניתנת לבנייה כנגד הפשרה בלבד.
- קרקעות המצויות בערים עם הסכם גג והתחייבות לפיתוח של יחידות דיור בהיקף נרחב הן קרקעות בעלות פוטנציאל הפשרה גבוה יותר.
- בעת בחינה של קרקע לרכישה יש לוודא כי הקרקע מצויה תחת תקן 22 הבוחן את נתוני הרישום, מעמד הקרקע וההיבט התכנוני, לצורך ניתוח הסיכויים להפשרתה.
פרטים נוספים שחשוב לדעת:
- בגין רכישת קרקע חקלאית קיים מס רכישה בסך 6% משווי הקרקע.
- בעת מכירת הקרקע יחול על המוכר מס שבח בהתאם להפרש בין עלות הרכישה למחיר המכירה.
- תקופת ההפשרה הממוצעת עשויה לעמוד על 7-10 שנים והשקעה זו אינה מתאימה למשקיעים אשר מעוניינים בהשקעה נזילה.
