נתקלתם בפרסומים אודות קרקע באזור ביקוש בעלות נמוכה בעשרות אחוזים ביחס לקרקעות באזור וצפי לנסיקת המחיר ולשואה מבטיחה? כפי הנראה מדובר בקרקע חקלאית שאינה מיועדת לצרכי בנייה. רכישה כזאת עשויה לספק את ההבטחה בפרסום ולהפוך לסיפור הצלחה, אולם גם טומנת בחובה את הסיכון לבעלות על קרקע שאינה מניבה ועומדת לאורך שנים כאבן שאין לה הופכין.
על מנת לבחון את כדאיות העסקה, חשוב לזכור כי רכישת קרקע חקלאית היא השקעה בעלת פוטנציאל תשואה וסיכונים, ומלבד תחזיות השווי חשוב לשים לב למספר רב של פרמטרים ומאפיינים, שיסייעו בהערכת הסיכויים לתשואה, טווח הזמנים הצפוי והפחתת הסיכונים, ולהסתייע בליווי מקצועי של עורך דין נדל"ן מומחה לנושא.
עורך דין נדל"ן אייל פאר מספק דגשים והמלצות, ומסביר מהם התבחינים הרלוונטיים בתכנון השקעה בקרקע חקלאית
הבעלות על הקרקע
כ-93% מן הקרקעות בישראל מצויות בבעלות המדינה וניתנות לחכירה בלבד. קרקעות אלו, גם כאשר הן עוברות הליך הפשרה ושינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה ומגורים, נותרות בבעלות המדינה. הרוכשים אינם בעלי זכויות על הקרקע ואינם רשומים בטאבו, ולמעשה מקבלים את הזכויות על הקרקע לזמן קצוב- העומד לרוב על 25-49 שנים. למרות שהחובות החלות על עסקת רכישה ואחזקה בקרקע חלות על הרוכש במלואן, התשואה האפשרית מקרקע כזאת היא נמוכה יותר שכן יזמים וקבלנים לא ימהרו להשקיע ולבנות על גביה נכסים, אשר בסופו של יום עשויים לעמוד לרשות המדינה.
ברכישת קרקע חקלאית ישנו יתרון בולט לרכישה מבעלות פרטית, מבעלי הקרקע בטאבו, ולאחר ביצוע בדיקת שעבודים, רישומי אזהרה או מגבלות אחרות.
ייעוד הקרקע
ייעודה של קרקע נקבע על ידי שני גורמים: מנהל מקרקעי ישראל המייצג את המדינה, והרשות המקומית בשטחה מצויה הקרקע.
על פי הגדרת מנהל מקרקעי ישראל, ייעודה של קרקע חקלאית הוא לצרכי חקלאות בלבד. לא ניתן לבנות על גבי הקרקע מבנים לצרכי מגורים או עסקים, לבנות על גביה תשתיות או לכל שימוש אחר. בהנחה והתכנון לרכישת הקרקע אינו כולל גידול חקלאי ומטעי אגסים, חשוב להבין כי ללא שינוי הייעוד של הקרקע, לא יהיה לה כל ערך כלכלי עבור הרוכש.
מאידך גיסא, מעמד הקרקע כחקלאית הוא הגורם לעלותה הנמוכה ולפוטנציאל עליית ערכה בעתיד.
מעמד הקרקע בתב"ע העירונית יסייע בהערת סיכויי ההפשרה וכדאיות העסקה, כאשר מעמד זה מייצג את התכנון העתידי לסביבת הקרקע, את האפשרות לקבלת היתרי בנייה מן הרשות ואת אחוזי הבנייה הפוטנציאליים. מעמד תכנוני המאפשר בנייה יגדיר את הקרקע כקרקע צהובה- אשר משמעותה קרקע המיועדת להקמת מבני מגורים.
השקעה בקרקע חקלאית שאינה צהובה היא השקעה שאינה מיועדת לשאת פרי, ואף ניתן יהיה להפקיע אותה בעתיד מידי הרוכש לצרכים תכנוניים ולהקמת תשתיות, מבנים ציבוריים או לצרכים אחרים.
שלבי הפשרה והיבט תכנוני
מדינת ישראל מחויבת לאיזון בין צרכי הציבור והקיימות: שמירה על שטחים פתוחים, שטחים חקלאיים והקצאת קרקעות לתשתיות ולמבנים ציבוריים, לבין הצורך בהרחבת היצע הדיור. איזון זה מביא לבחינה קפדנית של כל בקשת הפשרה ושינוי ייעוד של קרקע, וסיכויי ההפשרה הופכים לריאליים כאשר ההפשרה מקודמת על ידי גורמים ציבוריים בעלי אינטרס, המציגים היבט תכנוני עתידי.
בהחלטה על ההפשרה יש לבחון האם קיימת בקשת הפשרה לקרקע, מי עומד מאחורי אותה בקשה, מתי הוגשה הבקשה ומה מעמדה. בקשה להפשרה תכלול היבט תכנוני בתכנית מתאר מופקדת, ממתינה לאישור או מאושרת, תחת הסכמי גג או הסכמים אחרים המהווים הסכם לתועלת הציבור. הכלי המקצועי היעיל ביותר לבחינת מעמד הקרקע ולהבנת המשמעויות של התכניות הקיימות, הוא תקן 22- תקן שמאות אובייקטיבי המספק מידע והערכה אודות מעמד הקרקע הנוכחי וסיכויי ההפשרה.
עלויות נוספות
עלות הקרקע המוצגת אינה משקפת את עלות העסקה כולה, כי אם עלות התחלתית לעסקאות הרכישה המוצעות במסגרת הפרויקט. עלות זאת עשויה לצמוח בפני עצמה בבחירת יחידות הקרקע מתוך כלל השטח המשווק בפרויקט (בדומה לקבלן המפרסם דירות בפרויקט בעלות של החל מ-X, ובמעמד הבחירה והרכישה המחיר צפוי לעלות בהתאם לגודל, מיקום הדירה ומאפיינים נוספים).
נוסף לעלות הישירה אל מול הגורם המשווק, השקעה בקרקע חקלאית טומנת בחובה עלויות נוספות, בניהן אגרות רכישה ומיסוי, שכר טרחת עורך דין, עלויות תכנון ואחרות.
המיסוי החל על קרקע חקלאית המיועדת להשקעה נחלק לשני סוגי מס עיקריים:
מס רכישה אשר ישולם במעמד הרכישה בסך 6%
מס שבח המוטל על הרווח שנולד מן העסקה במעמד מכירת הקרקע, בין אם לאחר הפשרתה ובין אם קודם לכן, ועשוי להגיע לכדי 50%.
רכישת קרקע חקלאית לצורך אחזקה בקרקע ובינוי עתידי לא תחייב במס שבח, אולם תכלול היטלי פיתוח, עלויות תכנון אדריכלי והנדסי ועלויות נוספות.
פרט חשוב: רכישת קרקע חקלאית אינה מאפשרת נטילה של משכנתא, ומימונה ניתן באמצעות הון או באמצעות תכניות מימון והלוואות חוץ בנקאיות.
