השקעה בנדל"ן יכולה להיות משתלמת מאוד, במיוחד במדינה כמו ישראל, שמחירי הנדל"ן בה עולים בהתמדה. יחד עם זאת, לא כל נדל"ן ייתן למשקיעים את אותה התשואה, ולכן יש לנקוט בגישה זהירה ומושכלת.
רכישת קרקעות להשקעה הינה אחת מאסטרטגיות ההשקעה שיכולות להניב את התשואה המשמעותית ביותר עבור משקיעי נדל"ן. במאמר זה נבחן את השיקולים והפרמטרים החשובים בעת רכישת קרקעות להשקעה בישראל.
מהן קרקעות להשקעה?
ראשית, נבהיר למה הכוונה ברכישת קרקעות להשקעה. הכוונה היא לקרקע שההשקעה בה אמורה לתת למשקיעים את התשואה הגבוהה ביותר ביחס להשקעה. מדובר בקרקעות שאינן זמינות לבנייה מיידית, ועל כן ערכן נכון להיום הינו נמוך משמעותית ביחס לקרקעות באותו אזור שכבר ניתן לבנות עליהן.
יחד עם זאת, לאחר ביצוע תהליך של שינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה (ידוע גם כהליך "הפשרה"), ערכה של הקרקע צפוי לעלות באופן משמעותי, ולעיתים אף במאות אחוזים.
איפה כדאי להשקיע בקרקע?
אחד הגורמים החשובים ביותר בעת בחירת קרקע להשקעה הינו, כמובן, המיקום. בישראל, ישנם אזורים מסוימים בהם קיים ביקוש גבוה יותר למגורים, בשל גורמים שונים, כגון קרבה למרכזים עירוניים ותשתיות, קרבה לעורקי תחבורה ראשיים, חינוך ומרכזי תעסוקה. קניית קרקעות באזורים עם ביקוש גבוה למגורים תגדיל את סיכויי ההפשרה שלהן.
בנוסף, מומלץ לבחור בקרקעות הנמצאות בסמיכות ליישובים קיימים. הקרבה של הקרקע לתשתיות קיימות, והיכולת ליצור רצף טריטוריאלי, נותנים לרשות המקומית תמריץ לקדם את התוכניות המוגשות לצורך הפשרת אותן קרקעות. פרמטרים נוספים בבחירה אפשר לקרוא במדריך של החברה למימוש קרקעות על רכישת קרקעות להשקעה.
פרמטרים נוספים לרכישת קרקעות להשקעה
- בדיקת התב"ע וצבע הקרקע – לכל קרקע במדינת ישראל ישנו ייעוד בתוכניות המתאר, אשר מגדיר מה השימושים שניתן לעשות בקרקע. על מנת לוודא שאכן קיימת אפשרות לשינוי ייעוד עבור הקרקע בה אתם מתעניינים, יש לבחון את תוכנית המתאר החלה על אותה קרקע ולוודא שהקרקע הרלוונטית צבועה בה בצבע צהוב. "קרקע צהובה", הינה קרקע שהייעוד שהוגדר עבורה בתוכניות הינו למטרות מגורים, ולפיכך קיימת אפשרות לשינוי הייעוד של אותה קרקע לקרקע למגורים.
- בדקו מהו הסטטוס התכנוני של הקרקע בה אתם מתעניינים – הליך שינוי ייעוד הינו תהליך בירוקרטי ממושך למדי שמתנהל מול מספר רשויות. רכישת קרקע שעוברת תהליך שינוי ייעוד, וכבר עברה חלק מהמשוכות הבירוקרטיות, תצמצם את לוח הזמנים עד לסיום התהליך וקבלת התשואה הנכספת, ותיתן לרוכשים ודאות גדולה יותר בנוגע להשקעה.
- בדקו את זהות היזם המשווק את הקרקע – היזהרו מהבטחות בומבסטיות ומצגי שווא, ובדקו את הרקורד ואת המוניטין של היזמים המשווקים את הקרקע. יזם מוכר ובעל ניסיון שכבר ליווה וקידם בהצלחה פרוייקטים רבים של שינוי ייעוד, יידע לזהות את הקרקעות המתאימות ביותר להפשרה, מה שייתן לכם שקט נפשי כמשקיעים.
- בקשו מהיזם לקבל שומה לפי תקן 22 – מדובר בתקן לשומה עבור קרקע חקלאית המשווקת לציבור. שומה שנערכה לפי תקן זה, תיתן לרוכש הפוטנציאלי מידע מקצועי, מפורט ואובייקטיבי אשר יאפשר לו להחליט האם מדובר ברכישה כדאית עבורו. בין היתר, השומה נותנת לרוכש הערכה של שווי הקרקע הנוכחי על פי הייעוד הנוכחי, הערכת הסיכויים להצלחת הליך שינוי הייעוד והחסמים הצפויים בדרך, כמו גם הערכה של השווי העתידי של הקרקע במידה שההליך אכן יסתיים בהצלחה.
כאמור, לרכישת קרקע להשקעה ישנם מספר יתרונות, כאשר אחד החשובים שבהם הוא העובדה שמדובר בהשקעה עם פוטנציאל רווח משמעותי. יחד עם זאת, מומלץ למשקיעים הפוטנציאליים לבצע את כל הבדיקות החשובות ולרכוש קרקע אך ורק מיזם בעל מוניטין וניסיון, על מנת לוודא שאכן יוכלו ליהנות מהתשואה שהשקעה מסוג זה מציעה.
